二手房交易“十谨记六掌握”轻松圆购房梦想 近来的房地产市场成了人们关注的焦点。那么，在新的形势下，买房的常识和讲究将是买房者关心的问题。如在在一个持续降息的周期下面买房，当然可以大胆采取信贷消费形式，缩小现金支出，现付，预期月供；如关注非商品房出身二手房。由于要扩大住房需求，除强化保障住房供应量与对象外，前期一些非商品房出身的，如以前的经适房，公房转私有，部分村改房及集资房，处于旧城改造区域的乡产房等，当楼市需求不力的时候，政府首选启动的将是为这些边缘住房交易与置换，不妨关注。买房最重要的因素还是地段，这些房子都具备好的地段；最后要谨慎：谨慎进入住宅投资市场、底商或零售商业投资市场，因为盘活住宅投资市场不是一朝一夕之功，政府是否放开投资管制的口子，还有待观察。二手房市场及租赁市场固然总理提出了方向，但各地如何启动，以及二手交易与开发商的关联度比较低，政府如果想救开发商，首选的当然不是二手交易的税费，反而是新房交易税费。底商及零售商业主要是有些人喜欢投资的稳定，认为商业持续性好，实际上，商业空置量与交易量均非常之弱，这个时候进行投资，应当适度且谨慎。尤其是返租，固定回报承诺与低首付，经营性持有等促销方式的使用，应该注意实质性风险。来源搜房网 下面让我们一起关注下买房过程中的一些常识事项。 第一、二手房交易须谨慎需要注意十大问题谨记心头 一、房屋手续是否齐全。 房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易，对买受人来说有得不到房屋的风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以，最好选择有房产证的房屋进行交易。 二、房屋产权是否明晰。 有些房屋有多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的。对此，买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下，一般是无效的。 三、交易房屋是否在租。 有些二手房在转让时，存在物上负担，即被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国法律认可“买卖不破租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能对抗在此之前成立的租赁合同。这一点容易被很多买受人及中介公司忽视。 四、土地情况是否清晰。 二手房买受人应注意土地的使用性质，看是划拨型还是出让型。划拨型的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让型是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权只有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说，如按同地段土地使用权为70年的商品房的价格购买，衡量起来就有点不划算。 五、市政规划是否影响。 有些房主出售二手房是因为已了解该房屋未来5到10年附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等因素。作为买受人，在购买前应全面了解详细情况。 六、福利型房屋是否合法。 房改房、安居房、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的规定，买受人购买时，要避免买卖合同与国家法律冲突。 七、购买单位住房时要注意是否侵权。 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，两者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。对于标准价的住房，一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些，可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 八、物管费用是否拖欠。 有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且数目不小。买受人不知情购买了此房屋，有可能要全部承担所有费用。 九、中介公司是否违规。 有些房产中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付服务，即买受人所支付的全部购房款可从银行“骗贷”出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有责任有可能都要自己承担。 十、合同约定是否明确。 二手房买卖合同虽然不像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚。如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决和签订日期等均应全面考虑。【文章来源：解放日报】 第二、80后理财路在何方二手房黄金大道圆购房梦想 买房投资族不少“80后”瞅准楼市出手，年轻白领小黄不久前与男友在桂城买了套面积约100平方米的二手房，总价53万元，首付28万元，月供2600元。“禅桂房价持续走高，二手房买下才两个月，升了近7万元，再怎么着也比房贷利息高。”小黄兴奋不已。 建议：三大因素判断增值潜力由于经济能力所限，第一套住房一般不会是“80后”的最后一套房产，在购买时应适当考虑其投资价值。专家认为首次投资房产应重点关注三大因素，即房屋所处地段和房子本身的质量以及房屋的“租售比”。“房屋的‘租售比’指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，一般将租售比控制在1：200之内会较合适，超过范围则有可能潜藏较大风险。”建行佛山分行理财师郑艺提醒道。 由于“80后”大多事业和经济基础都相对薄弱,中行佛山分行理财师梁海燕建议固定资产投资比例不宜过高，一般还贷额不要超过总收入的50%、贷款年限不要超过15年。从佛山的房屋租赁市场看，一般60~100平方米左右的房屋较易出租。 刚刚毕业不久的“80后”一代，面临创业、成家等人生大事。有人买房，有人尝试小本创业，更有人认为炒股(汇)是一条创富捷径。到底该怎样投资呢？ 自由创业族尝试自主创业也是不少年轻“80后”的梦想。从美术院校毕业的李小姐就是凭借自己的美术专长，在销售装饰品的同时也附带为顾客提供免费设计。 建议：经验、资金问题早解决“80后”年轻有活力，敢于尝试新生事物，但同时，“80后”创业也同样会面临经验不足、资金短缺两大问题，因此，如何降低创业成本、积累创业经验便成为“80后”创业首要解决的问题。“现在比较流行的做法，一是靠打工积累创业经验，一是靠网络寻找商机。”年轻的销售人员小白如是说。 “而不少的‘80后’创业是从网络开始。不过网络创业也有一个特点，那就是前期可能只赚人气不赚钱，后期随着客源的稳定、自己风格的确定，才真正实现赚钱的目的。因此，‘80后’还须有应对创业风险的能力与准备才行。”梁海燕提醒道。 炒股炒汇族股市投资的火爆，“80后”自然是不会错过的。刚刚23岁的若南大学刚毕业一年，目前在证券公司当业务员。若南白天跑客户，晚上则集中全部精力炒外汇。“现在月赚500美元不成问题，但金融市场是一个高深莫测的市场，要学的东西还很多，我认为趁年轻的时候就应该多多了解学习不同领域的知识，多学习积累一些操作经验与技巧，这对于将来将是一笔很大的财富。”建议：积累“才富”最重要时下不少参与炒股炒汇的“80后”，存在一种获利心切、急于通过炒股炒汇发财的心态，专业人士表示炒股炒汇最讲究的就是投资心态，如果企图借助炒股炒汇暴发横财，结果可能只会输得更惨。 “我的第一份工作仅赚了120元人民币，但却亏了整整2000美元。”若南苦笑着表示自己并不是常胜将军，入市之初也是花大价钱买教训，经历了几次挫败后，若南开始重新审视自己的投资心态与操作方式，后来渐渐可以处变不惊了。 看技术指标图、分析数据预测未来走势等，都是炒股炒汇必须掌握的基本功，因此，年轻“80后”只有充分摸清了解其涨跌规律，积累了足够的“才富”，才能获得更多的财富。 梁海燕表示，金融服务行业未来前景被看好，不过由于炒股炒汇都需要一定的“技术含量”，门槛高、专业性强，极具挑战性，因此，趁年轻多学习相关金融知识、积累操作经验等，才是“80后”年轻人目前最基本的任务。文章来源：广州日报 第三、记牢二手房过户diy九步诀合同签订有两大注意 “最近要买房，正好朋友有套房子打算出售，户型位置都挺让我满意的。像这种私下的成交，房产过户应该怎么办理？”日前，读者范先生打来电话询问。 像范先生这种不通过中介公司而是自己交易的二手房过户diy，就是房产中介业俗称的“手拉手”方式。交易一套七八十万元的二手房，中介费就1万多元甚至更高，一些购房者觉得中介代理费高，宁可选择自己跑腿办理办证、过户、交税的整套程序。房产过户到底怎么diy？有关人士提醒说，这意味着交易双方必须有足够的精力和时间，因为房产办理过户按揭的后续手续比较复杂，涉及到银行、评估、农税、房管、土管等多方，碰上房子产权有问题的，还要去产权交易中心查产权。当然，如果不怕麻烦，也完全可以自己来。 交易diy分九步走 从买卖双方看房开始直到房款两清，手拉手方式要走一道严格的程序。先办什么后办什么，只有流程手续对了，才会少走冤枉路。 第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。 第二步，签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。 第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。 第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房diy过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。 第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。 第七步，凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。 第八步，凭完税契证到房管部门办理房产证。 第九步，凭完税契证到土管部门办理土地证。 走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。 两个细节一定要注意 由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生，因此一些细节一定要在签订合同时注意，尽量避免纠纷。 首先要注意的细节是关于房子状况的详细约定。由于没有中介公司的先期把关，二手房手拉手交易者必须自己“动手”，了解房屋的准确面积，房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。 在确定房屋面积时，由于有些房子年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积都不该计算在内。 关于屋内的设施，业主常常在签订买卖合同的时候口头向客户保证，房子的装修以及空调等家电可以全部赠送。结果到实际交房时，屋内却空无一物。其实这种纠纷只要买房时在合同中注明就可以避免。 其次要注意的是关于房子税费的约定。二手房子涉及的相关税费达十余种，而且针对不同类型不同情况有不同税费政策，要算清这笔账并不容易。虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担责任，但到了真正交纳税费时，因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。 在整个交易过程中，涉及的各项费用并非一次性收取，因此事前双方必须明确所有明细费用，以避免中途添加各项杂费，给交易带来后遗症。 业内比较规范的做法是，交易每进行一步，中介机构将买家的房款相应地转交一部分给卖方。在买卖方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付业主百分之多少的房款，最后一小部分剩余款项最好能放在物业交验之后的一段时间内。 二手房过户 diy省钱但费力 尽管自己办理二手房过户，可以省下一笔不菲的中介费，但是由于中间涉及到很多部门和相关专业知识，对于普通购房者来说，这是一件省钱但费力的事情。 其实，对于一些不熟悉程序的二手房交易个人来说，比较好的方式是委托中介公司办证。目前多数中介公司都开展了手拉手业务，其中既有纯粹办证业务，也有包括签合同、资金监管、房屋验收等相对综合的业务。【文章来源：扬子晚报】 第四、如何选好户型及面积买二手房应掌握六个原则 第一，地理位置是关键。地段好坏，决定房屋未来的升值潜力。购买二手房用于纯居住的人群，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样上、下班较便利，而且买菜、购物等也会十分方便。购买二手房长期投资的客户人群，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利的区域买房，因为随着商圈的不断成熟，其二手房价值也会充分体现出来。如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。 第二，房屋质量看周详。房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。目前，北京的二手房市场以上世纪80年代的房屋居多，由于年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，购房者应注意这些因素。 第三，户型面积要选好。上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小，且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者要考虑自己更看中哪一方面，首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房，白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。 第四，房屋产权验仔细。二手房交易过程中经常出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况十分重要。首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。再次，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等。 第五，物业杂费看真切。算算居住费用水、电、气的价格，并了解这些费用如何收取，是上门代收，还是自己去缴。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安人员的数量和责任心如何；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。自驾车族还要查看其车位的费用。如果购买的是高层塔楼，还需观察电梯的品牌、速度及管理方式以及如何收费等。 第六，邻里是否很和睦。邻里之间是否和睦，关系到购房者日后的居住生活状态。购房者可通过衣着和生活规律判断小区居民的社会层次，拜访楼上、楼下、左右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，既能提前与邻里日后相处打好基础，也可知晓整体居住氛围与自身需求是否相符。【文章来源：市场报】 |
