贾启华律师，北京征地拆迁纠纷律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。贾启华律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。
二手商品房买卖本来是你情我愿，买的明明是商品房，买卖双方都很积极配合。可买主在交了定金或首付房款后，最终还是落个竹篮打水一场空。原来卖主名下有经济适用房。今天本报报道的两个真实个例，有些卖的不是经适房，却因经适房而搁浅;有些买二手的经适房，却在过户时却遭遇;卡壳;。看看他们的遭遇，教你如何避免遇到类似困局。
案例1
房主被限制交易
二手房买卖;黄;了
2013年3月19日，陈某与李某签订房屋买卖合同，约定以31.5万元的价格，购买李某在朝阳路的一处商品房。随后，陈某依约交给李某 9.5万元的定金和房款。可等他们委托中介公司办理过户手续时，却得知李某名下还有套经适房。按照南宁市政府的规定，在该经适房尚未办理上市手续前，李某属于被限制交易的群体。
陈某想尽快有自己的房子，而李某的房子无法过户，双方僵持不下。今年3月，陈某一纸诉状将李某告上了南宁市兴宁区法院，要求解除合同，李某返还9.5万元的定金及房款，并按约定支付9.5万元的违约金。
被索这么高的违约金，李某有点慌了。但李某认为，这房子不能过户错不在他。他称自己也不知道自己在江南区的那套房产属于经适房，因为该房的房产证上权属性质处是空白。他也不知道南宁市政府的规定，经适房要办理上市交易手续后，房主才能交易其他房产。导致他的房子无法过户的，是因为南宁市房产局的政策，而非他故意不配合。涉案的房屋他也按陈某的要求，实际交付给了陈某，陈某应该没有任何损失，9.5万的违约金太高了。
对李某的说法，法院认为，我国的经济适用住房必须是符合一定的条件，并办理了相关手续之后方能购买，由此可以推知，李某理应知晓其名下确有一套经适房的事实。这一事实，直接导致的后果是该案的房屋买卖合同实际履行困难，至今尚无法办理房屋过户登记手续。
法院还认为，从李某积极配合办理过户手续看，李某确实有卖房的诚意。但是，从陈某交出房款已经过去一年多，讼争房屋过户受限制的因素仍未解除，且解除限制的时间亦具有不确定性。由此，法院判定解除双方的房屋买卖合同，9.5万定金和房款应予以返还。至于违约金，李某并无违约的故意，法院酌定李某支付5000元违约金。
案例2
骗购经适房致交易搁浅
卖主被判双倍返定金
;我看了他的房产证和土地证，知道他卖的是经适房。我交了2万定金后还去查了档案，没想到还是出事了。;提起两年前自己的买房经历，家住玉林市的阿玉苦不堪言。
阿玉说，2012年8月，她是通过中介公司看中了付某在南宁市安居小区的一套房子。房子是付某1997年购买的，属于经适房。虽然房子旧了，但价格比较实惠，总价31.5万元。付某还拿出了房产证和土地证，已经符合南宁市经适房上市交易的相关规定。她和爱人商量后决定购买。在签好合同后，她先付了2万元定金。随后，她又按照约定，交纳了土地使用权出让金、契税、个人所得税等各种费用。办完这些手续，阿玉与中介公司去办理过户手续时，却被房产部门告知，因付某申请该房屋时提供虚假身份证明，该房屋将被政府回购，无法交易过户。
阿玉这下傻眼的，这意味着她支付的2万元定金，以及1.8万多元的各种税费都打了水漂。阿玉找付某协商，付某却表示不能过户过错不在他，不肯退还定金。无奈之下，2013年5月，阿玉夫妇将付某告上南宁市江南区法院。阿玉夫妇认为，付某属于违约，要求付某双方返还定金4万元，并支付她各项开支1.8万多元。
对此，付某说，房屋不能过户是因为客观因素导致。房屋登记机构认为他购买该房时存在身份问题不给予过户，他早于1997年购买该房，至今居住长达18年，从未有其他第三方对该房提出权属异议。他在签订买卖合约时，有充足理由认为该房屋过户不存在任何障碍。他没有恶意拒绝过户的情形。至于他购买该房是否存在违规行为、政府是否回购，至今没有任何的处理意见。因此，他没有违约。而阿玉交纳的税费仅有1000多元不能退费，其他均可以办理退费，他也愿意配合，所以阿玉的损失没那么大。
法院在调查后证实，付某在申购该经适房时，申报年龄与实际年龄不一致，构成骗购事实。南宁市经济适用住房建设管理中心对其处理如下：由市住房保障和房产管理局收回该套住房，并按原购房价格将原售房款项等额退给购房人。
由此，法院认为，付某所有的房屋因购买时所提供的资料不实，导致无法过户，已经构成根本违约。因付某的根本违约行为，导致阿玉购房的目的落空，阿玉要求双倍返还定金，于法有据，法院予以支持。因双倍返还定金已经足以弥补阿玉的损失，对阿玉赔偿损失的请求，法院予以驳回。虽然赢了官司，但耗时两年，让阿玉夫妇感觉疲惫不堪。
名下有经适房 属限制交易群体
据了解，经适房是国家针对中低收入群体的政策性福利房，从一推出，制度上就有一定的条件限制。但过去由于房屋登记信息没有联网，确实存在买房人名下有商品房或其他福利房，却又购买了经济适用房的现象。南宁市兴宁区法院民一庭副庭长刘孙丽告诉记者，未来不符合条件者，又购买经适房的现象在南宁将会越来越少。因为目前南宁市房屋登记信息已经联网，有关部门也在逐步清理回购这些不符合条件的经适房。
如果购买了经适房者，先买了经适房，后因条件好转又买了商品房。只要该商品房没啥问题，是不是买房人就大可以放心去购买这类二手房刘法官表示，虽然这类群体不能算是欺瞒购买了经适房，但南宁市对名下既有商品房，又有经适房者，交易有限制性规定。按照《南宁市政府关于规范经济适用住房管理的通知》第9条规定：;在未退出经济适用住房或补缴相关差价取得完全产权以前，市住房保障部门应当将购房人纳入限制办理房屋登记信息系统，限制其办理其他住房的房屋权属登记;。这也意味着，名下有经适房者，必须在办理了退出自己的经适房，或者按规定，补缴差价办理全产权手续后，才能出售自己名下的其他房产。
作为买房人，该如何避免遭遇类似纠纷刘法官建议，在买房前，买房人除了审查卖房人所卖房屋的产权证等书面证件外，可以自己或者委托中介公司帮忙，到房产部门查询卖房人名下的房屋登记情况。了解相关政策，以及所售房屋是否属于被限制交易的房产。了解清楚后，再决定是否购买该房产。
本报读者律师团公益律师潘光伟同样建议购房者，在签买卖合同之前，就要与卖房人去房产局查询卖房人名下房产信息，包括交易房屋产权有没有抵押、查封、拆迁等限制权利。同时，买卖合同要约定相关细节，如付款时间、交房时间、税费承担、违约等。建议买房人在过户之前不要支付过多房款给卖房人，以避免遭遇陷阱时，损失更大。
新闻1+1：一个案例让你明白;定金;与;订金;
小梁和小韦准备今年年底结婚，想买个婚房。2014年5月1日，小梁、小韦与某能源投资公司签订了一份《认购协议书》，并交了2万元定金。小梁和小韦说，在签订认购协议书之前，售楼人员告知他们房屋可于今年12月31日前交房。可付款后才得知交房时间是2015年12月31日。因交房时间太迟，不符合他们原定的婚期，随后他们到售楼部要求退还2万元却遭拒绝。双方遂闹上法院。10月20日，良庆区法院一审判定，开发商不能证明已告知小梁和小韦具体交房时间，要返还这2万元定金。
法庭上，小梁和小韦认为，他们交的2万元为预付款，而某投资公司则坚持认为是定金。法院认为，该笔款是属于定金。既然是定金，就只能根据谁有错，谁违约来判定这笔钱的归属。就目前的证据，不能得出认购书订立时，小梁和小韦明知交房时间是2015年12月31日的结论。双方因买卖合同条款未能协商一致，属于因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形。法院判定，某投资公司应当返还2万元定金给小梁和小韦。
原被告双方，为何会纠结于2万元是预付款还是定金主审该案的法官告诉记者，他们之间实际是;订金;和;定金;之争，二者的适用差异很大。
●;订金;具有预付款的性质，是一种支付手段，并不具备担保性质，如果合同能履行则可冲抵货款，如果给付一方不履行合同，仍可要求如数返还。
●;定金;具有担保性质，会适用定金罚则。也就是，如果因交付定金一方的原因导致合同无法履行，则无法要求返还定金。如果因收受定金一方的原因导致合同无法履行，则要双倍返还定金，有惩罚的性质。而如果非因双方当事人过错，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该案适用的就是该条款。
二手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节，通常买卖双方都会注意前两个环节，而忽视了最后的环节，从而导致了一系列买房纠纷。
提醒大家，在收房做物业交割的时候一定要注意以下8个问题：
结清水表账单。
交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
告知电表状况。
在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
协助煤气过户。
按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。
签订新的物业供暖协议。
有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。
结清电话费。
有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。
协助有线电视过户。
有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。
结算维修基金。
按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。 附属设施。
一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
迁移户口。
买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。
