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土地权属执行实务

2018年7月4日  北京征地拆迁纠纷律师   http://www.jqhwzo.com/
  土地的所有权与使用权相分离,形成了我国所特有的土地使用权制度。土地使用权作为从土地所有权中分离出来的一项独立的权能已成为具有独立意义的物权,其权能内容包括占有、使用、收益,甚至流转。正是因为土地使用权具有可流转性,才使其能够被纳入人民法院强制执行的财产范围。但对土地使用权的流转,法律规定比较原则,执行实践中较难把握,本文就不同类型土地使用权强制执行的途径和方法略作粗浅探讨,以期有益于执行过程中的实务操作。
  第一、国有土地使用权的强制执行
  1、出让土地使用权的执行问题
  出让土地使用权属当事人的自有财产,其流转的无限制性特点决定了人民法院可将出让土地使用权作为当事人的一般财产来采取执行措施而最终裁定转移,该转移裁定即为土地使用权转移的合法依据。人民法院在裁定中应明确告知当事人30日内到人民政府土地管理部门办理变更土地登记并将裁定内容以有效法律文书形式及时通知土地管理部门,土地管理部门应根据法院裁定及时进行变更土地登记。
  2、划拨土地使用权的执行问题
  划拨土地使用权不属于当事人的自有财产,当事人因而无处分权,人民法院对其也不能作为当事人财产予以强制执行。根据前述划拨土地使用权流转条件的要求,只有当其与附着于其上的建筑物、附着物一并作为当事人财产执行时,划拨土地使用权才能成为人民法院强制执行的标的。通常存在以下两种情况:
  一是划拨土地使用权与附着于其上的建筑物、附着物未设定抵押。此种情况,根据原国家土地管理局《关于人民法院裁定转移土地使用权问题对最高人民法院法经 [1997]18号函的复函》的精神,人民法院在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关划拨土地使用权时,经与当地土地管理部门取得一致意见后,才可裁定随地上物同时转移。
  二是划拨土地使用权与附着于其上的建筑物、附着物共同设定了抵押。对此种情况,人民法院应当首先审查确认抵押效力,然后将此抵押标的物变价价款缴纳相当于土地使用权出让金价款后的剩余部分用于实现当事人的抵押权。应当说明的是:以划拨土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准,否则抵押无效。但土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的,即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理审批手续。 对于国有土地使用权的强制执行,还应注意以下问题:
  1、地上房产必须与作为执行标的物的土地使用权同时处置
  土地使用权流转时,地上房屋所有权必须同时流转,这既是房地产流转的原则要求,也是法律的基本规定。人民法院执行处置转移土地使用权时,地上房屋所有权也必须随之同时处置和转移。
  2、关于国有土地使用权的折价抵债
  对被执行人以出让方式取得的国有土地使用权,申请执行人和被执行人协商同意,可以不经拍卖、变卖,直接裁定将其与地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务,但应当依法向国土资源、房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移手续。当然,在人民法院无法强制变现时,仅经申请执行人同意,亦可直接折价抵债。
  对被执行人以划拨方式取得的国有土地使用权的折价抵债问题,未见有具体规定。笔者认为,在实践中如果以划拨方式取得的国有土地使用权无法变现而被执行人又无其它可供清偿的财产,人民法院与土地管理部门取得一致意见并经申请执行人同意后,可以按照土地管理部门确认的地价由申请人缴纳相当于土地使用权出让金的价款并由土地管理部门变更土地为出让性质,然后将土地使用权折价抵债。
  3、国有土地使用权设定抵押后地上新增房屋的处理
  国有土地使用权设定抵押后,抵押人并不丧失对土地的占有、使用权利,抵押人仍然可以依法进行房屋建设、基础设施安装等开发活动。因土地上新增房屋不在抵押合同约定的抵押物范围之内,故其不属于抵押物。根据房地不可分原则,在申请执行人实现抵押权拍卖所抵押的房地产时,应当依法将土地上新增房屋一并拍卖。但由于土地上新增房屋不属于抵押物,抵押权人就拍卖新增房屋所得价款无优先受偿权。
  4、案外人取得人民法院拍卖、变卖土地使用权后能否执行回转
  人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施,是基于国家公权力的行为,具有公信力。案外人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为不同于一般的民间交易行为,其受让的土地使用权应当予以保护。因此,人民法院拍卖、变卖土地使用权后,案外买受人已经取得的土地使用权不宜再执行回转。
  第二、集体土地使用权的强制执行
  鉴于取得集体土地使用权有较为严格的限制,一般情况下,集体土地使用权不能成为人民法院的执行标的。特殊情况下,人民法院经与国土资源管理部门取得一致意见后,可以予以处理。 1、集体农用地使用权的执行
  集体农用地使用权在不变更农业用途的前提下允许依法流转,但其不得转为建设用地。实为集体农用地使用权的土地承包经营权虽然依法可以流转,但受到诸多法定条件的限制。比如流转必须自愿,任何组织和个人强迫流转无效;土地承包经营权转让时应经发包方同意等。鉴于此,一般情况下,人民法院不能将集体农用地使用权作为被执行人财产而强制处分。特殊情况下,仅对经发包方同意设定抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等集体农用地,可以依法强制处分。
  2、非农建设用地使用权的执行
  乡(镇)村企业建设用地使用权可依法流转并可设定抵押,人民法院可依法强制处分。但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金及有关税费。
  农民住宅用建设用地使用权即宅基地使用权是农村村民的专有权利,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权具有权利主体特定、权利内容法定的特点,其本质上属于满足农村村民基本生产和生活的必需财产,根据执行标的有限原则,宅基地使用权不属于人民法院强制执行的财产范围。因此虽然法律未对农村村民因出卖、出租住房而事实上转让宅基地使用权作禁止性规定,人民法院亦不得强制流转。但笔者认为,在农村村民住房明显超出其维持生产和生活所必需范围的情况下,人民法院可因执行特定债权人案件强制转让超出部分住房而事实上转移相应宅基地使用权。
  乡(镇)村公共设施和公益事业建设用地使用权不宜流转的性质决定了其不属于人民法院强制执行的财产范围。


文章来源:北京征地拆迁纠纷律师
律师:贾启华[北京]
北京市凯诺律师事务所
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