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揭秘租赁房黑市

2019年7月4日  北京征地拆迁纠纷律师   http://www.jqhwzo.com/

  面对楼市持续;高烧;,公共租赁房已成为北京、上海等高房价城市亟需的应对之举。最近,北京多家机构就北京和上海的房屋租赁现状进行了网上和实地调查,发现租赁权益缺乏法律保障、租居条件较差和供需结构性失衡等,已成为困扰当前京沪两大城市;租民;的主要问题。

  北京市海淀区清华大学所在的五道口片区,地铁13号线、高校资源以及城乡接合部汇集于此,使这里成为北京市房屋租赁最热门的板块之一。

  这个板块是北京;租居;市场的一个缩影:方圆1公里的范围内,房屋月租金从7000元至300元不等;业态分为高档涉外公寓、商住一体、学区房、打成;隔断;的群租宿舍以及由城中村农民提供的廉价房子。

  最近,北京多家机构就北京和上海的房屋租赁现状进行了网上和实地调查,发现租赁权益缺乏法律保障、租居条件较差和供需结构性失衡等,已成为困扰当前京沪两大城市;租民;的主要问题。

  租客遭遇纠纷:

  60.5%的人选择;忍气吞声;

  某网一周时间段的统计数据显示,在填写问卷的7224名北京租房者中,有49.9%的人遇到过租赁纠纷。其中60.5%的人选择;忍气吞声;,仅有18.7%的人借助法律手段。这组数据印证了多位采访对象的观点:房屋承租人权益难以保障,租赁市场亟待立法和规范。

  北京中原地产房地产经纪有限公司副总经理宫萍称,房屋租赁中常见的纠纷,主要表现为出租人、承租人和中介机构三个方面的行为不规范。

  从出租方来看,集中表现为出租人隐瞒物业权属,合同未到期擅自解除合同收回房屋,逃避应承担的维修义务,不退还押金;从承租方来说,突出表现在承租人提前解约,中途退出,拖欠房租,损坏设备、物品,擅自改变房屋结构,未经授权转租等。

  由居间中介所引发的纠纷,主要为非法从事房屋租赁代理业务、不按规定收取佣金和不履行合约等,严重的还包括挪用客户租金或者押金,甚至卷款潜逃。

  对于多数人选择;忍气吞声;处理纠纷而非诉诸法律,宫萍分析说,是因为当前租房纠纷走法律途径;效率较低、成本较高;,目前此类诉讼大都依据,缺少专门、细致的法条支撑,缺少简易处理程序。

  我爱我家上海分公司业务支持部经理陆英丽在接受采访时也表示,上海的租赁市场现状与北京类似,;没有立法,导致租赁市场不规范、不透明。;在她看来,不解决立法问题,租赁中的三方——房东、租客和中介,都无法完全明确自己的责任。

  备案登记缺失:

  房屋租赁基本是自由市场化

  记者在调查中了解到,目前房屋租赁市场的立法和管理缺失,与房屋出租登记备案制度不健全有关。几年前出台的强制登记备案制度现实中并没有得到很好的落实。

  据我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖估计,北京市房屋出租实际登记备案率;不足5%;。

  胡景晖说,2008年,北京市公安局为提高对城市流动人口的管理力度,确立了;以房管人;的思路,与房屋出租中介机构合作,由后者代为敦促房屋租赁人进行登记备案。但情况并不理想,;目前北京的房屋出租仅有不足四成通过中介交易,其余60%的私人出租信息根本无从登记。;

  即便是通过中介完成的房屋租赁交易,实际登记备案率也不理想。北京链家房地产经纪有限公司董事长左晖提供的统计数据显示:自2008年8月北京租赁合同网上备案系统正式运行以来,截至2010年1月,履行了网上登记备案手续的租赁交易量仍不足总数的20%。

  胡景晖说,北京的房屋租赁市场,其实是一个庞大的;黑市;:一是政府对底数不清;二是绝大多数出租行为都在法律监管之外。

  在上海,我爱我家分公司目前每月有1500单左右的租赁交易量,但备案不足100单。陆英丽经理分析说,目前的管理规定是对房屋出租人征收5%的综合税,这是其逃避登记备案的主要原因;此外登记备案程序繁琐,出租人往往都不知道该找谁去登记。 ;房屋租赁市场目前最大的特点是没有管理,基本上是自由市场化。; 陆英丽说。

  租房不如买房:

  大多数只能租到上世纪90年代前的房子

  调查显示:目前北京市;租民;居住的社区类型仅29.3%是商品房小区,其余大部分居住在城中村、房改房和老旧街区,三者合计占48.1%;对房东的调查数据则显示,出租屋房龄在10年以上的,约占46%。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生对本刊记者表示:;中国住房环境质量飞快提高,但大多数租房者只能租到上世纪90年代以前的房子,让人们在观念上认为租房的生活质量差,不如买房。;此外,近年来房屋租赁市场中突出的;合租;、;群租;现象,也越来越受到社会各界关注。

  ;群租;的一个极端案例是,北京市海淀区世纪城小区内,一套160多平方米的三室两厅被隔成12间小屋,租给20多人。;连厨房都住了人,卫生间不堪重负,下水管堵头脱落,污水外泄;。

  住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长文林峰告诉记者,在美国,对群租现象有严格的法律约束,;住宅内只有卧室可以住人,而且几平方米住几个人都有严格规定。;

  据了解到,目前北京市还没有针对;群租;问题的管理条例;上海市则在2004年出台过此方面的限令,当年颁布的对于人均居住面积作了;不得少于7平方米;的规定,这被视为;变相禁止群租;。但供求结构的失衡,却让上海群租现象有增无减。

  上海市普陀区的中远两湾城是群租者的乐园。陆英丽说,这里的隔断房相当便宜,;在800元到1500元之间,而没有分割的最少在1800元左右。而且主要是老房子,和两湾城也没法比;。位于浦东新区的上海绿城同样如此。

  群租被视为租赁纠纷的重要原因之一,其治安、消防、卫生防疫、安全以及扰民等隐患也困扰着地方政府。但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,供应结构失调是导致群租泛滥的根本原因,;这需要政府去引导,比如发展公共租赁房。;


文章来源:北京征地拆迁纠纷律师
律师:贾启华[北京]
北京市凯诺律师事务所
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