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碰到“一屋两租”的情形时,承租人应当如何维护自己的合法租赁权益?

2018年7月6日  北京征地拆迁纠纷律师   http://www.jqhwzo.com/
 
同“一屋两卖”一样,“一屋两租”在房屋租赁市场中也是不时发生的现象。就同一套房屋先后订立两份房屋租赁合同,必然意味着出租人无法履行其中的一份合同。在这种情况下,究竟应该优先保护谁的利益,是保护先订立合同的当事人的利益,还是保护后订立合同的当事人的利益呢?这要视房屋租赁合同是否登记备案而定。
 
  (1)未登记备案
 
  尽管租赁权有物权化的趋势,但它毕竟仍然是债权。根据债权平等性的原理,在同一标的物上先后成立数个债权的情况下,各个债权都不具有优先效力。根据《合同法》第44条的规定,依法成立的合同,自成立时生效。也就是说,经过意思表示一致所达成的合同,不论是先订立的还是后订立的,都是有效的合同,都具有法律约束力。由于作为出租标的物的房屋的单一性,出租人是不可能同时履行两份房屋租赁合同的,所以有一份合同无法履行也就不足为奇。根据《合同法》第107条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人履行合同的标准是交付房屋。得到履行的合同,该合同的承租人就可以使用房屋;未得到履行的合同,依然有效。不过承租人不能要求出租人继续履行,只能要求出租人承担除继续履行以外的其他违约责任。当然,得不到履行的合同的承租人也不能要求得到履行的合同的承租人搬迁。
 
  (2)已登记备案
 
  当事人在签订房屋租赁合同后未办理登记备案手续虽然不影响房屋租赁合同的效力,但却不能对抗善意第三人。在“一屋二租”的情况下,出租人将同一房屋出租给两个承租人并与他们都签订了房屋租赁合同,如果成立在先的房屋租赁合同未办理登记备案手续,而成立在后的房屋租赁合同办理了登记备案手续,那么法律保护办理了登记备案手续的承租人的承租权,而不保护未办理登记备案手续的承租人的承租权。对于未办理登记备案手续的承租人,只能要求出租人承担违约责任,而不能要求其他承租人腾退房屋。
 
  因此,为了防止“一屋二租”,更有效地保护承租人的租赁权益。我们建议承租人在与出租人订立房屋租赁合同后,最好到房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
 


文章来源:北京征地拆迁纠纷律师
律师:贾启华[北京]
北京市凯诺律师事务所
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