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城乡建设环境保护部关于房屋修缮范围和标准(试行)

2018年7月18日  北京征地拆迁纠纷律师   http://www.jqhwzo.com/
为了掌握房屋修缮范围和标准,充分发挥维修资金效益,延长房屋使用年限,我们委托
南京市房产管理局编写了《房屋修缮范围和标准》,现批准自1985年1月1日起在房地产管
理所试行。
1  引    言
  1.1  本标准适用于房地产管理部门的经营管理单位管理的房屋。
  1.2  本标准是以当前租金处于较低的一般水平为根据制定的。
  1.3  凡具备下列条件之一,允许采取适当提高修缮标准;
  1.3.1  当房屋租金处于成本租金水平以上时;
  1.3.2  当经过修缮后,能合理调增租金时;
  1.3.3  当用户自愿投资时。
  1.4  凡具备下列条件之一,允许适当降低修缮标准或采取其它措施:
  1.4.1  当房屋租金过低时;
  1.4.2  当房屋座落偏远、分散、不便管理时。
  1.5  在本标准提定的适用范围里:
  1.5.1  房屋的修缮必须贯彻充分利用、经济合理、牢固实用的原则,以不断提高房屋完
好率,逐步改善住用采件;
  1.5.2  在资金和其它条件允许时,应尽可能按照城市总体规划的要求,有计划地实现破
危房屋的更新改造。
2  修缮工程分类
  2.1  按照房屋完损状况,其修缮工程分类为:翻修、大修、中修、小修和综合维修。
  2.2  翻修工程
  2.2.1  凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。
  2.2.2  翻修工程应尽量利用旧料,其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。
  2.2.3  翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。
  2.2.4  翻修工程主要适用于:
  2.2.4.1  主体结构严重损坏,丧失正常使用功能,有倒塌危险的房屋。
  2.2.4.2  因自然灾害破坏严重,不能再继续使用的房屋。
  2.2.4.3  地处陡峭易滑坡地区的房屋,或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。
  2.2.4.4  无修缮价值的房屋。
  2.2.4.5  基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
  2.3  大修工程
  2.3.1  凡需牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程。
  2.3.2  大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。
  2.3.3  大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
  2.3.4  大修工程主要适用于严重损坏房屋。
  2.4  中修工程
  2.4.1  凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。?
 ?
  2.4.2  中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。
  2.4.3  中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。
  2.4.4  中修工程主要适用于一般损坏房屋。
  2.5  小修工程
  2.5.1  凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工
程。
  2.5.2  小修工程的综合年均费用为所管房屋时造价的1%以下。
  2.6  综合维修工程
  2.6.1  凡成片多幢(大楼为单幢)大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。
  2.6.2  综合维修工程一次费用应在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%以上。
  2.6.3  综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
  2.6.4  综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程
注:以上提及的“完好房屋”、“基本完好房屋”、“一般损坏房屋”、“严重损坏房屋”等,
其概念区分,详见《房屋完损等级评定标准》。
3  修缮范围
  3.1  房屋的修缮,均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但是:
  3.1.1  用户因使用不当、超载或其它过失引起的损坏,应由用户负责赔修;
  3.1.2  用户因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时,必须报经
经营管理单位鉴定同意,除有单项协议专门规定者外,其费用由用户自理。
  3.1.3  因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏,用户应负责修复。
  3.2  市政污水(雨水)管道及处理装置、道路及桥涵、房屋进户水电表之处的管道线
路、燃气管道及灶具、城墙、危崖、滑坡、堡坎、人防设施等的修缮,由各专业管理部门负
责。
  3.3  房屋修缮应注意做到:
  3.3.1  与抗震设防相结合。在抗震设防地区,凡房屋进行翻修、大修时,应尽可能按抗
震设计规范和抗震鉴定加固标准进行设计、施工、中修工程也要尽可能采取抗震加固构造措
施。
  3.3.2  与白蚁防治相结合。在白蚁危害地区,各类修缮工程均应贯彻“以防为主,修治
结合”的原则,做到看迹象、查蚁情、先防治、后修换。
  3.3.3  与预防火灾相结合。在大、中修时,对砖木结构以下的房屋应尽可能提高其关键
部位的防火性能;在住户密集的院落,要尽可能留出适当通道或间距。
  3.3.4  与抗洪防风相结合。对经常受水淹的房屋,要采取根治措施,对经常发生山洪的
地区,要采取防患措施;在易受暴、台风袭击的地区,要提高房屋的抗风能力。
  3.3.5  与防范雷击相结合。在易受雷击地区的房屋,要有避雷装置,并定期检查修理。
  3.4  在确保居住安全及财力物力可能的条件下,应逐步改善居住条件;
  3.4.1  室内无窗或通风采光面积不足的,如条件允许,可新开或扩大原窗;住人假楼檐
高大低的,可适当提高;住人阁楼,如条件允许,可新做气楼或新开窗子。
  3.4.2  无厨房的旧式住宅,如条件允许,大修时可重新合理安排其布局,分设厨房;其
他用途的房屋改作住房时,可按居住用户的标准加以改造。
  3.4.3  三代同堂或大子女与父母同室居住的,可能设隔断;在隔断后,如影响采光通风
的,可在适当部位增开窗子或天窗。
  3.4.4  对于无水、电的房屋,应有计划地逐步新装;对原水、电表容量不足的,可分户
或增容;在条件允许时,可逐步做到供水到户。
  3.4.5  底层窗子或户室门的玻璃窗,可增设铁栅;原庭院无下水道的,如条件允许,可
予增设。
4  修缮标准
  4.1  按不同的结构、装修、设备条件,把房屋划分成一等和二等以下两类:
  4.1.1  符合下列条件的为一等房屋;
  4.1.1.1  结构:包括砖木(含高级纯木)、混合和钢筋混凝土结构,其中,凡承重墙柱
不得有用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑者。
  4.1.1.2  楼地面:楼地面不得有用普通水泥或三合土面层者。
  4.1.1.3  门窗:正规门窗、有纱门窗或双层窗。
  4.1.1.4  墙面:中级或中级以上粉饰。
  4.1.1.5  设备:独厨,有水、电、卫设备,采暖地区有暖气。
  4.1.2  凡低于以上所列条件者为二等以下房屋。
  4.2  本标准按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、油
漆粉饰工程、水、电、卫、暖设备工程、金属构件及其它等九个分项工程进行确定。如对一、
二等房屋有不同修缮要求时,在有关款、项中单独规定之。
  4.3  凡修缮施工都必须按《房屋修缮工程质量检验评定标准》的规定执行。
  4.4  主体工程
  4.4.1  屋架、柱、梁、檩条、楼椤等在修缮时应查清隐患,损坏变形严重的,应加固、
补强或拆换。不合理的旧结构、节点,若影响安全使用的,大修时应整修改做。损坏严重的
木构件在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件,如有轻微
剥落、破损的,应及时修补。混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀较严重的,应通过检
测计算,鉴定构件承载力,采取加固或替代措施。
  4.4.2  基础不均匀沉降,影响上部结构的,砌体弓凸、倾斜、开裂、变形,应查清原因,
有针对性地予以回固或拆砌。
  4.5  木门窗及装修工程。木门窗修缮应开关灵活,接缝严密,不松动,木装修工程应
牢固、平整、美观,接缝严密。
  4.5.1  木门窗开关不灵活、松动、脱榫、腐烂损坏的,应修理接换,小五金应修换配齐。
大修时,内外玻璃应一次配齐,油灰嵌牢。木门窗损坏严重、无法修复的,应更换;一等房
屋更换的门窗应尽量与原门窗一致。材料有困难的,可用钢门窗或其它较好材料的门窗替代。
  4.5.2  纱门窗、百叶门窗属一般损坏的,均应修复。属严重损坏的,一等房屋及幼儿园、
托儿所、医院等特殊用房可更换;二等以下房屋可拆除。原没有的,一律不新装。
  4.5.3  木楼梯损坏的,应修复。楼梯基下部腐烂的,可改做砖砌踏步。扶手栏杆、楼梯
基、平台阁栅应保证牢固安全。损坏严重、条件允许的,可改为砖混楼梯。
  4.5.4  板条墙、薄板墙及其它轻质墙隔损坏的,应修复;损坏严重、条件允许的,可改
砌砖墙。
  4.5.5  木阳台、木晒台一般损坏的,应修复;损坏严重的,可拆除,但应尽量解决凉晒
问题。
  4.5.6  挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、壁橱、壁炉等装修,一般损坏的,应原样修
复。严重损坏的,一等房屋应原样更新,或在不降低标准、不影响使用的条件下,用其它材
料代用更新;二等以下房屋,可改换或拆除。
  4.5.7  踢脚板局部损坏、残缺、脱落的,应修复;大部损坏的,改做水泥踢脚板。
  4.6  楼地面工程
  4.6.1  普通木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的,可修复;损坏超过25%以上
或缺乏木材时,可改做水泥地坪或块料地坪。一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用房
的木地板、高级硬木地板及其它高级地坪损坏时,应尽量修复;实无法修复的,可改作相应
标准的高级地坪。
  4.6.2  木楼板损坏、松动、残缺的,应修复;如磨损过薄、影响安全的,可局部拆换;
条件允许的,可改做钢筋混凝土楼板。一等房屋的高级硬木楼板或其它材料的高级楼板面层
损坏时应尽量修复;实无法修复的,可改作相应标准的高级楼板面。夹沙楼板面损坏的,可
夹接加固木基层、修补面层,也可改作钢筋混凝土楼板面。本楼椤腐烂扭曲、损坏、钢度不
足的,应抽换、增添或采取其他补强措施。
  注:“夹沙楼板面”指木基层、混凝土或三合土面层的楼板面。
  4.6.3  普通水泥楼地面起砂、空鼓、开裂的,应修补或重做。一等房屋的水磨石或块料
楼地面损坏时,应尽量修复;实无法修复的,可改作相应标准楼地面。
  4.6.4  砖地面损坏、破碎、高低不平的,应拆补、或重铺。室内潮湿严重的,可增设防
潮层或做水泥及块料地面。
  4.7  屋面工程
  4.7.1  屋面结构有损坏的,应修复或拆换;不稳固的,应加固。如原结构过于简陋,或
流水过长、坡度小、冷摊瓦等造成渗水漏雨严重时,按原样修缮仍不能排除屋漏的,应翻修
改建。
  4.7.2  屋面上的压顶、出线、屋脊、泛水、天窗、天沟、檐沟、斜沟、水落、水管等损
坏渗水时、应修复;损坏严重的,应翻做。大修时,原有水落、水管要修复配齐,二屋以上
房屋原无水落、水管的,条件允许可增做。
  4.7.3  女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的,在不影响使用和市容条件下,可改修
或拆除。
  4.7.4  钢筋混凝土平屋面渗漏,应找出原因,针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水
层;结构损坏的,应加固或重做。
  4.7.5  玻璃天栅、老虎窗损坏漏水的,应修复;损坏严重的,可翻做,但一般不新做。
  4.7.6  屋面上原有隔热保温层损坏的,应修复。
  4.8  抹灰工程
  4.8.1  外墙抹灰起壳、剥落的,应修复;损坏面积过大的,可全部铲除重抹,重抹时,
如原抹灰材料太差,可提高用料标准。一等房屋和沿主要街道、广场的房屋的外抹灰损坏,
应原样修复;复原有困难的,在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下,可用其它材料
替代。
  4.8.2  清水墙损坏,应修补嵌缝;整垛墙风化过多的,可做抹灰。外墙勒脚损坏的,应
修复;原无勒脚抹灰的,可新做。
  4.8.3  内墙抹灰起壳、剥落的,应修复;每面墙损坏超过一半以上的,可铲除重抹。原
无踢脚线的,结合外墙面抹灰应加做水泥踢脚线。各种墙裙损坏应根据保护墙身的需要予以
修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响,引起墙面长期潮温,影响居住使用的,可
做防水层。
  4.8.4  天棚抹灰损坏,要注意检查内部结构,确保安全。抹灰层松动,有下坠危险的,
须铲除重抹。原线脚损坏的,按原样修复。损坏严重的复杂线脚全部铲除后,如系一等房屋
应原样修复,或适当简略;二等以下房屋,可不修复。
  4.9  油漆粉饰工程
  4.9.1  木门窗、纱门窗、百叶门窗、封檐板、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保
护作用的,应周期性地进行保养;上述木构件整件或零件拆换,应油漆。
  4.9.2  钢门窗、铁晒衣架、铁皮水落水管、铁皮屋面、钢屋架及支掌、铸铁污水管或其
它各类铁构件(铁栅、铁栏杆、铁门等),其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀,应除锈、刷防锈
涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆保养周期一般为3~5年。
  4.9.3  木楼地板原油漆褪落的,一等房屋应重做;二等以下房屋,可视具体条件处理。
  4.9.4  室内墙面、天棚修缮时可刷新。其用料,一等房屋可采取新涂料、胶白等,二等
以下房屋,刷石灰水。高级抹灰损坏,应原样修复。
  4.9.5  高层建筑或沿主要街道、广场的房屋的外墙原油漆损坏的,应修补,其色泽应尽
量与原色一致。
  4.10  水、电、卫、暖等设备工程
  4.10.1  电气线路的修理,应遵守供电部门的操作规程。原无分表的,除各地另有规定
者外,一般可提供安装劳务,但表及附件应由用户自备;每一房间一灯一插座为准,平时不
予改装。